近日，上海银监局发布一季度上海房地产信贷运行分析报告，全面揭示了上海一季度房地产信贷的生态圈。报告指出，一季度中资银行住房开发贷款扭转了去年持续下降的趋势，新增量较大，相反个人住房贷款却进一步萎缩。

　　报告同时警示，个人住房贷款不良率有所上升。住房开发贷款和二手房贷款是房贷中的高风险点。

　　开发、个贷两重天

　　据上海银监局统计，至3月末，全市中外资银行机构商业性房地产贷款余额为5564.67亿元，比年初增加137.63亿元，增长2.5％，房地产贷款总体增长平稳，比全市银行业各项贷款增速低2.4个百分点。

　　分月度来看，1－3月中外资银行房地产贷款增量分别为110.69亿元、28.70亿元和－1.73亿元，一季度的信贷投放量主要集中在1月份，2月份出现显著回落；3月份房地产贷款更是负增长。

　　报告显示，住房开发贷款出现恢复性上涨。至3月末，全市中外资银行机构房地产开发贷款余额2183.14亿元，比年初增加105.37亿元，增长5.1％，比整体房地产贷款增速高2.6个百分点。

　　其中，商业用房开发贷款维持了前阶段的稳定增长，一季度增加44.84亿元；住房开发贷款出现大幅恢复性增长，一季度增加67.18亿元，余额达到739亿元。

　　以中资银行为例，2007年一至四季度，住房开发贷款增量分别为12.75亿元、－44.21亿元、－74.64亿元和－67.60亿元，今年一季度住房开发贷款扭转了持续下降的趋势，新增67.08亿元。

　　个人住房贷款的情况完全相反，增量进一步萎缩。至3月末，全市中外资银行机构个人住房贷款余额3046.91亿元，比年初增加33.94亿元，增幅仅为1.1％。分月度看，1－3月个人住房贷款增量分别为37.42亿元、3.88亿元和－7.35亿元，住房贷款增量呈现不断萎缩趋势。

　　上海银监局分析，近两年来上海住房市场走势呈现“一季度萎缩、二至三季度复苏、四季度调整”的模式。因此，个人住房贷款增长趋缓、增量萎缩是季节性因素和多种组合政策调控共同作用的结果。

　　两大房贷高风险点

　　在报告中，上海银监局提示，个人住房不良贷款有所上升。3月末，个人住房不良贷款余额21.56亿元，比年初增加0.95亿元；不良贷款率0.71％，比年初上升0.03个百分点。房地产贷款中，有两类贷款需要引起关注。一是住房开发贷款，其不良贷款率为2.16％；二是上海居民二手房贷款，其不良贷款率为1.86％。这两类贷款余额占比仅为24.3％，而不良贷款占比却达到55.2％，是房地产贷款的高风险点。

　　上海银监局表示，将有选择性的对相关贷款增加较多、不良贷款暴露较快的银行进行检查或调研，着重分析上海居民二手房贷款质量和中小型房地产开发商的资金链及还贷情况，督促银行建立全面完善的风险监测和处置机制。

　　另一个引起关注的是，在个人住房贷款增速趋缓的同时，“两外人士”(外地居民、境外居民)贷款余额占比逐步走高。至3月末，中外资银行机构“两外人士”个人住房贷款余额1298.08亿元，比年初增加22.47亿元。其余额占全部个人住房贷款的比重为42.6％，一季度增量占比为66.2％。

　　1－3月，“两外人士”每月新发放贷款金额占比分别为42.3％、45.3％和48.6％，呈逐月递增趋势。该比例的连续走高，说明在调控政策连续出台、贷款需求整体下滑的情况下，“两外人士”比本地居民具备更强的资金成本承受能力，其购房贷款需求被抑制的程度要明显低于本地居民。