文前提要：以深圳、广州为代表的各地市场目前出现了震荡加剧的态势，但与此同时上海楼市却仍然没有改变强势的特征。其实细细分析，我们发现上海房价之所以能够在震荡环境下保持稳定，也是与需求、供给和成交多方面因素紧密相联系的。 

　　各地市场震荡加剧

　　近一段时间以来，全国各地房地产市场震荡加剧，甚至出现房价下跌的消息源源不断地传来。在深圳、广州、成都、武汉以及其他一些二线城市，许多人都在感叹现在的房价已今不如昔，资产的“缩水”已经成了切身的感受。

　　所谓“下跌潮”的领头羊无疑是深圳和广州，今年以来，它们在房地产市场的角色发生了重大的变化，从过去的“领涨者”变成了“领跌者”。2007年是深圳房价上涨凶猛的一年，在各种因素的作用下，深圳的房价一下子变成了脱缰的野马，快速上涨而创造了一个又一个的“奇观”。但是今年以来，市场的情况却发生了非常大变化。日前深圳市房地产研究中心发布了《2008年1～5月深圳房地产市场发展分析报告》，报告显示，5月深圳新建商品住宅销售均价为11014.14元/平方米，环比4月的11962.08元/平方米下降7.92%，而这已经是深圳房价今年3月以来连续第3个月出现回落。其实自去年10月后，随着市场交易量的大幅减少，深圳住宅价格出现调整。今年1～5月，深圳住宅均价分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米，呈现持续下滑态势。

　　其实不仅是在深圳、广州等地，目前像北京等中心城市的房价也出现了“滞涨”的现象。根据亚豪地产机构的统计数据显示，今年5月北京共有44个新盘项目放量入市，除7个新项目外均为老项目后期放量，新增供应6740套、87万平方米商品住宅，整体开盘均价为15628元/平方米，环比涨幅不到1%。二手房成交平均价格为9697元/平方米，环比涨幅仅为0.13%

　　上海楼市仍呈强势

   　但是与此同时令人不解的是，上海楼市近期的表现却颇为出人意料，仍然表现出强势不改的特征。6月第一周，就出现了尚海湾13、15号楼被收购、天山怡景苑发号抢购、宝宸怡景园政府回购等三个较大事件，带动了6月开局楼市的量价齐升。根据佑威房地产研究中心的监测数据显示，6月第一周商品住宅的成交量环比上升了10%，达26.76万平方米；均价则高达17296元/平方米，环比大幅上升17%。我们从表1中可以看出，17296元/平方米的价格已经创出了上海房价的又一高点。但是6月的第二周市场却发生了一定的变化，由于6月新推房源的御翠豪庭成交价有所下降为33806元/平方米，由此商品房整体成交均价下跌了4%，为16648元/平方米。一上一下的走势也使得市场发出了阵阵惊呼，人们对后市的走向也是颇感迷茫。但是如果我们从数据来分析，从表1的房价走势图中可以看出，6月前两周上海房价仍然处在高位，市场并没有改变强势特征。 
 
 　　表1 上海新建商品住宅价格近一年走势图

   (数据来源：佑威&天天房展网) 

  　 在上海的二手房市场，房价同样也是非常平稳，而没有出现大起大落。根据21世纪不动产上海区域市场中心的统计，5月二手房市场虽然没有像往年那样成交量继续攀升，但价格仍保持平稳。5月中原(上海)领先指数为162点，样本成交均价为18437元/平方米，环比上涨0.63个百分点，但在成交价格保持高位的同时，5月二手房成交量却有所回落，根据中原统计数据显示，5月成交量较上月减少了20%左右。总体来说，5月上海二手房市场呈现价稳量跌的态势。

　　表2：中原(上海)二手房领先指数月度走势图

　　未来能否独善其身

　　那么，为何上海房价在严厉调控的大背景下还能出现如此平稳的走势呢？首先我们可以发现，上海楼市的需求仍然非常旺盛，而且其来源越来越表现出全国性和国际性的特点。上海银监局日前发布的一季度上海房地产信贷运行分析报告称，一季度上海市中外资银行机构房地产贷款运行平稳，信贷质量基本稳定，而在个人住房贷款增速趋缓的同时，“两外人士”(外地居民、境外居民)贷款余额占比逐步走高。报告认为，这说明在调控政策连续出台、贷款需求整体下滑的情况下，“两外人士”比本地居民具备更强的资金成本承受能力，其购房贷款需求被抑制的程度要明显低于本地居民。显然这些需求受调控的影响较小，对上海楼市就构成了较强的支撑。

　　其次，我们都看到了2007年上海房价的大幅上涨，但是从本质上看，供应与需求的脱节是根本原因。佑威房地产研究中心分析师黄河滔表示，纵观上海2007年商品住宅市场，供不应求贯穿全年并导致房价飙升。2007年上海共成交商品住宅2095.03万平方米，环比上升了24.89%，供求比也从2006年的1：0.86变成1：1.46。

   　第三，此前有很多人对上海楼市可售面积居高不下倍感忧虑，甚至认为这可能引发市场走向的逆转。但是由于这几年需求量的猛增，截至6月15日，上海房地产市场可售总面积仅为564.59万平方米，而且其中大部分是在外环以外，外环以内只有245.5万平方米。在这种情况下，如果在供应上没有有效的突破，就难以对房价构成实际的影响。

   　第四，2008年上海住宅供应量仍然无法有效放大，上海统计局数据显示，2007年前11月，上海住宅累计开工面积为1458.35万平方米，较2006年同期下降10.6%。对此上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，根据《2008年上海市住房建设计划要点》，2008年计划新增住宅用地供应800～1000公顷，同比2007年有所减少，比2003、2004年供应量剧减几倍。另外新开工住房面积约2000万平方米，虽然同比2007年有所增加，但当年难以全部上市。因此可以预测，2008年住宅供应依然偏紧。

   　第五，记者通过对历史资料的收集，可以从中发现上海房地产市场近十多年来的发展变化轨迹。我们可以发现在1996年、1997年和1998年的楼市低迷期，当年的商品房竣工面积都大大高于商品房销售面积，而这几年情况却发生了变化。除了2006年，2004、2005和2007商品房的销售面积都要高于商品房的竣工面积，并且在2007年两者之间还出现了不少差距。另外从空置房的面积来看，除了在1998～2000年超过了1000万平方米以外，近几年都基本在600万～700万平方米之间波动，并没有出现扩大的趋势。从中我们可以看出，近几年上海楼市的上涨是有其实际成交量作为基础的，从目前来看各项数据指标仍然比较“健康”，这也使得市场具有了较强的抗跌性。 

　　表3 上海商品房竣工、销售和空置一览表

 
 

      通过以上分析我们可以发现，上海楼市无论在需求、供给还是市场层面都有其独特之处，这也同时解释了上海楼市为何如此“抗跌”的原因。所以由此我们也可以明白这样一个道理，在房地产市场整体向好的大背景下，楼市会以明显的“台阶”式向上发展。但是如果楼市出现过快的非理性上涨而破坏了原来的运行轨迹，就会遭致市场本身的报复，从而达到“矫枉过正”的结果。相反，如果房价的运行没有脱离需求、供给和成交等基本面因素，在遭遇不利的市场的环境时也就会表现得比较稳定。

      那么今年上海楼市究竟会如何发展呢？对此有专家提出了这样的观点：2008年住宅市场供不应求的程度将比2007年明显缓解，住宅成交量将比2007年有所减少，价格走势以“稳定”为主基调。不过记者认为，虽然上海楼市没有大起大落的可能，但部分楼盘价格仍然可能下调，比如目前外环外的可售住宅数量已经达到了318.91万平方米，其中一些配套设施不佳并且跟风上涨的楼盘，价格就会面临调整的压力，从而对市场的整体走势产生影响，对此投资者也可多加留意。