不管银行如何创新房贷产品，只有适合自己的才是最好的

　　初夏的5月有望成为今年楼市首个成交高潮月。

　　据不完全统计显示，仅北京、上海两地5月各有50多个新楼盘相继上市。

　　为备战5月楼市旺季，不但购房者未雨绸缪，银行房贷部门更是提前备战楼市升温行情。

　　《财经时报》了解到，继去年年底银行推出“固定利率”、“随心还”等房贷新品后，光大银行、招商银行  （600036）、中信银行  （601998）、深圳发展银行等近期连续推出房贷新品，主动出击房贷市场，希望能分得“老大哥”工商银行、中国银行  （601988）等的一杯羹。

　　银行争相创新房贷

　　2007年多次加息，增加了房贷借款人的利息支出。很多贷款人为了少付利息，一有闲钱就到银行办理提前还款，可是，一旦出现子女上学、出国旅游等突发资金需求，又面临资金紧张的局面。

　　为此，光大银行再度创新推出“天天省”房贷新品。据了解， “天天省”房贷新品既能够减轻还款压力、节省利息，又可以满足突发支出的需求。

　　无独有偶。5月初，招商银行推出了房贷新品“消费易”，房贷客户可以将部分房贷额度通过一卡通免息刷卡消费，或进行网上支付。

　　此举不仅意味着，招商银行的房贷客户从此拥有了一种全新的低成本日常消费支付途径。

　　“新、老房贷客户只要在其房贷额度中有未用满的多余额度，就可以申请开通房贷‘消费易’，将未用满的额度变为免息透支消费额度，用于一卡通刷卡消费或网上支付。免息额度目前最高为5万元，免息期最长达50天。透支款可以100％转化为消费贷款，且不设最低还款额，贷款利率超低。”招商银行总行信贷部的负责人介绍。

　　据了解，招商银行此次首创的房贷“消费易”产品，是该行继推出“个人住房循环授信”、“随借随还”业务之后的又一种个贷创新产品。它最大特点是以一卡通为媒介，整合了房贷与个人消费支付，实现了从房贷到刷卡消费的跨越，强化了房贷的理财功能。

　　实际上，其他银行在房贷创新上也是动作不断。

　　今年4月份，一种新的个人住房贷款还款方式??双周供还款法在建设银行(601939)推出，该方式将住房贷款还款周期从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半，在目前的贷款条件下平均可节省利息9％-20％左右。

　　而中信银行更是新增了3种房贷还款方式，即单、双周供还款、递进还款和自动提前还款。

　　“这3种还款方式覆盖面广，客户在银行专业人士的指导下，通过对自己未来预期获得收入的判断，可以灵活地制订适合自己的还款计划。”中信银行相关负责人表示。

　　房贷业务陷入困局

　　难道银行创新房贷只为吸引和让利给客户？

　　社科院金融所研究员殷剑锋认为，房贷创新与当前宏观背景无直接关系，不过在从紧的宏观调控下，银行房贷减缓已是不争的事实。

　　根据央行最新的统计数据显示，截止今年一季度，中资商业银行人民币个人消费贷款同比少增14.3亿元。其中，个人住房贷款出现17个月来首次减少，同比多减12.1亿元。

　　而各上市商业银行披露的2008年一季报也印证了，一季度银行零售贷款余额同比增长速度放慢。

　　中国银监会业务创新监管协作部的相关负责人认为，银行个人消费贷款增长快主要依靠房贷支撑，只要宏观调控从紧，新增量就会迅速缩水，再加上加息使房贷业务面临巨量还款，两者叠加导致房贷规模迅速缩水。

　　在信贷紧缩政策和房贷回落的双重压力下，商业银行已经无法固守以房贷拉动零售业务增长的模式，所以不少商业银行试图以产品创新来突围信贷紧缩的困境。

　　业内人士指出，招商银行的“消费易”其实是将对公业务中的循环授信应用于对私业务，在今年宏观调控的背景下，“消费易”产品的推出，一方面可以促进客户更多地使用授信额度，将房贷的多余额度转化为消费贷款，更重要的是客户使用额度刷卡消费，可以增加银行的中间业务收入，有利于增强银行个人贷款的盈利能力。

　　适合的才是最好的

　　“各银行明争暗斗，对于购房人来说却是捡了实惠。”北京银行  （601169 ）业协会常务副会长杜志亮分析说，“无论哪家银行，其房贷创新都能给客户省钱或带来方便。”

　　不过，面对如此热闹的房贷市场，居民究竟选择哪种房贷方式最合算呢？

　　其实，银行推广房贷新品种时难免夸大其长处，各种房贷还款方式所产生的利息支出，都是按照客户占用银行资金的时间计算，因此还款方式的不同，并不会使银行“吃亏”，很难说哪种房贷品种最节省。

　　“不管银行如何创新，只有适合自己的产品才是最好的。”杜志亮建议消费者。

　　比如，光大银行推出的“天天省”房贷新产品，其目标客户群是那些手中有部分闲钱或资金周转频繁的客户，这些闲钱将来还有用途，诸如子女上学、出国旅游、做生意周转等。

　　招商银行的房贷“消费易”，主要为了满足客户的消费，同等条件下，选择“消费易”对客户而言更划算。但是，如果客户只是想提前还款，不想贷款消费，“消费易”则没有多大吸引力。

　　国家理财规划师委员会秘书长刘彦斌强调，每种房贷产品都会适合一定的客户群，如果客户预期今后还有加息空间，则可选择固定利率房贷来规避风险。

　　公务员、教师等收入比较稳定的群体，适合采用等额本息还款的方式，还款期内每月偿还同等数额的贷款，包括本金和利息，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　如当前收入较高、日后收入可能减少的人群，则可选择等额本金还款方式，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并结清。

　　白领购房阶层收入较为稳定和丰裕，有提前还款能力，又重视理财投资收益，可考虑“个人循环综合授信”，客户只要以名下的自有住房作最高额抵押，向银行申请一个循环授信额度，在不超过授信期限和可用额度范围内，借款人可多次申请贷款，循环使用，便于根据市场情况灵活调度资金。