节后浅谈房贷新政

新闻背景

　　我国住房按揭贷款中存在的虚假按揭以及把关不严使得一些不符合条件的借款人得到贷款正是我国的房贷风险所在。报告认为，我国银行业要强化内控建设，加大对住房贷款的审查力度，建立和完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅仅凭着借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，提高对购买第二套及以上住房贷款的首付比例等，不断完善风险管理。

　　报告进一步指出，对于处于转轨期间风险把控水平还很有限的我国银行业，在房地产市场处于快速发展态势、房地产市场风险不断凝聚加大的情况下，加强监管，引导商业银行理性经营显得尤为重要。

名词解释第二套住房

　　对于广大市民普遍关注的第二套房如何界定的问题，交通银行青岛分行的有关负责人表示：“关于第一、二套房的界定，是以家庭为单位进行。根据央行、银监会规定，‘首套自住房’是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋；‘第二套（含）以上住房’是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。因此，比如丈夫的名下有一套利用贷款购买的住房，妻子再以自己的名义购买，便是第二套住房。但首次购房未办理贷款业务，现在又贷款买房的就不算‘第二套住房’”。

黄金周看新政

·在房产新政出台后，黄金周忙着看房的人们还买得下去吗？
　　备受关注的“第二套房”的认定昨日终于有了说法，央行副行长、上海总部主任苏宁昨在上海接受媒体采访时表示，“央行征信系统完全可以查到贷款人是否贷款买过房，成功认定‘首套自住房’和‘第二套（含）以上住房’”。
　　央行副行长的上述表示，其中最重要的信息在于，第二套房贷新政并非针对贷款人本身对住房的拥有量，而在于贷款人在银行房屋贷款的“件数”。
　　联系年内央行的连番加息，提高存款准备金率，并在美国次级债危机发生后，限制、叫停房屋抵押贷、循环贷，更于国庆前提高了第二套（含）以上住房贷款的首付款比例和利率水平，“惜贷”的背后，意在未雨绸缪规避次级债旋涡，防范房地产贷款的风险。

房贷新政影响分化

　　房产金融调控的影响是分层次的，市场可能出现分化。对于首次购房者来说，提高第二套住房首付影响不大，但银行紧缩房贷的举措，可能使其因为贷不到款了而买不起房子，就只好推迟买房或者降低要求购买低总价的房子，这情况已经出现较多。对于部分预期房价仍将上涨，担心自己错失时机的购房者，首付提高可能并不会影响他们购房决心。对于炒房者来说，现在必须找到一大笔现金来付房款，这样原先由银行承担的资金风险瞬间转到了炒房者身上，从而遏制了炒房行为。对能一次性付清房款的投资者，不会受房贷政策变化过多影响，但楼市的降温、调控下房价的回调将使其自有资金的投资回报率下降，从而降低了投资意愿。

【业内人士】

·贷款比例高的中档房受影响大

　　据了解，因为第二套房如何界定等具体实施细则没定，不少开发商和客户都处于观望状态。一位业内人士分析，在实际销售中，低价房基本都是第一次购房，应该不会受到新政影响；高档房因为首付比例较高，受影响程度也不会明显。而投资型中档房，购房人贷款比例较高，且多数是二次置业，受影响会比较大。

各方评论

《新华每日电讯》说
　　重庆第二套房的按揭现在基本处于“半停滞”状态，说它“半停滞”，是因为重庆多数银行对有“疑点”的按揭申请，都采取了只受理不办理的态度。一位业内人士说出了“半停滞”的原因：“尽管央行已经给第二套房圈定了大方向，但具体实施细则还没有出台，比如，夫妻俩以各自名义购买一套住房，或者以子女名义再购房，这些算不算购买第二套房？”从十一黄金周以来，重庆主城区房屋销售面积大幅下降，日均交易量只有9月份的三分之一。
《中国经济时报》建议
　　当央行、银监会等职能部门看到“风险”的时候，商业银行更可能看到的却是“利益”，当其面对“优质客户”或者放贷压力增大时，标准“防线”极有可能被轻易突破。因此，职能部门还应加强监管，对相关认定标准予以进一步明确，督促各商业银行落实好国家宏观调控政策。
《中国产经新闻》也问
　　执行政策的宽紧程度如果成为有些银行间竞争的手段，想要买第二套房的老百姓自然会蜂拥到执行政策宽松的那家，那么房贷新政的实际效果难免会大打折扣。

【银行人士】

·支持正当的换房需求
　　招行北京分行表示，根据细则，银行将以个人为单位考查购房者的房产情况，只要在央行征信系统中可以查询到有尚未还清的房贷记录，就视作第二套房。此外，即便购房者已经还清贷款，购房者再贷款购房，招行也算是第二套房贷。不过客服人员表示，假如在一个家庭中，已经以丈夫的名义贷款买房，那么妻子或其子女再次申请贷款购房，如果在央行征信系统里没有她们的名字，是可以不受以上限制的。
　　“第二套房贷新政”推出后，银行人士认为，央行与银监会总体是以个人为单位，而不是以家庭为单位界定，这样避免一些有正当换房需求的家庭要支付过高成本。

【新政】

第二套房首付四成，贷款利率上浮10%

　　国庆前，央行和银监会共同宣布调整商业性房地产信贷政策，提高了第二套（含）以上住房贷款的首付款比例和利率水平。按照地产信贷新政，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，首付款比例不得低于40%，利率不得低于央行基准利率的1.1倍。
　　无疑，对第二套房的成功认定将成为此次房贷新政是否能够落实的关键所在。可惜有关方面在第二套房的具体认定和实施细则方面“语焉不详。”为此，记者昨天致电我市几家商业银行了解详情。

【权威声音】

　　央行征信系统可认定第二套房
　　央行表示，商业银行在接受个人住房贷款申请后，贷款申请批准后再将相关信息及时录入该数据库，以此确保对“首套自住房”和“第二套（含）以上住房”的认定。
　　央行副行长苏宁昨天表示，央行征信系统完全可以成功认定第二套房，“我们拥有覆盖全国的数据库，只要贷款人曾经买过第二套房，将完全在这个系统中如实反映出来”，“我们所说的第二套是说针对所有银行购买的第二套，绝对不会出现贷款人在工行买‘第一套’，又成功在中行再买一个‘第一套’的说法”。

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责任编辑：奔奔

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